Une estimation immobilière est une étude menée pour connaître la valeur vénale d’un bien immobilier. Elle peut être réalisée par le propriétaire lui-même, mais pour se rapprocher le plus possible du prix réel, il est conseillé de la confier à un professionnel comme le notaire. Pourquoi faire appel à lui et comment estime-t-il le prix du bien ? Tout savoir à la suite.
Pourquoi confier l’estimation immobilière à un notaire ?
Toutes les transactions immobilières qui se déroulent (vente, succession, donation …) doivent passer devant le notaire pour avoir une valeur juridique et légale. Il est donc le professionnel tout indiqué pour mener à bien une estimation immobilière. Contrairement à un agent immobilier, il dispose de fichiers de références régulièrement mis à jour par ses pairs pour mener son investigation. Cela lui permet de mener une estimation plus poussée et plus fiable dont le résultat se rapproche le plus possible de la valeur réelle actuelle du bien.
Comment le notaire estime-t-il la valeur d’un bien immobilier ?
Avant toute chose, le notaire contacté ne doit avoir aucun lien de parenté avec le propriétaire. Si tel est le cas, son objectivité est compromise pour mener à bien sa mission. Ce professionnel doit effectivement rester objectif afin de ne pas surestimer ou sous-estimer la valeur du bien.
Voilà pourquoi les propriétaires ne devraient pas faire eux-mêmes l’estimation de leur bien avant une vente, car au prix de vente normal, ils vont avoir tendance à ajouter une valeur sentimentale qui va faire grimper le coût.
Pour en revenir au notaire, l’estimation se fait en différentes étapes :
La collecte des documents
Pour estimer la valeur d’un bien immobilier, le notaire commence par récupérer les documents le concernant. On peut notamment citer l’extrait du titre de propriété, le registre foncier incluent le plan cadastral, les plans d’architecte, l’état locatif si le bien est loué … Ces documents renferment des informations essentielles qui lui permettent de commencer son investigation.
Notez que lorsque l’estimation immobilière est faite dans le cadre d’une vente, les diagnostics immobiliers obligatoires doivent également être transmis au professionnel mandaté. Ces derniers dressent un état général des lieux et mettent en exergue la liste des travaux à faire pour améliorer le bâti.
La visite du bien
Une fois les premières informations en main, le notaire effectue une descente sur terrain pour un audit complet du bien. Il s’intéresse à :
- l’état du bien : des travaux sont-ils à prévoir et de quelle nature ? Le bien est-il décent ? …
- sa superficie : s’il s’agit d’une maison individuelle, il s’intéresse à la surface de la maison, à sa surface habitable, à la superficie du jardin et à la surface totale de la propriété. Dans le cas d’un bien en copropriété, la surface habitable déterminée par le métrage Carrez est prise en compte.
- son emplacement : la localisation d’un bien influe beaucoup sur sa valeur. En général, ceux desservis par toutes les commodités nécessaires (transports en commun, écoles commerces, bureaux administratifs …) se vendent au prix fort.
- son environnement : qualité de vie dans le quartier, sécurité, projets immobiliers …
- son ancienneté : plus un bien est ancien, plus des travaux seront à prévoir et ce, même si au moment de l’estimation, il est en bon état général.
- ses équipements : piscine, jardin, système de chauffage, garage …
D’autres points peuvent être pris en compte selon les caractéristiques techniques du bien à estimer.
La collecte de documents supplémentaires
Outre ceux fournis par le propriétaire et les diagnostiqueurs immobiliers, le notaire mènera aussi une investigation auprès des administrations locales pour savoir notamment si la propriété fait l’objet d’une hypothèque. Il s’intéresse aussi au prix de l’immobilier sur le marché local.
La consultation de fichiers de références immobilières
Les notaires ont créé un fichier qui regroupe l’ensemble des transactions immobilières qu’ils ont traitées notamment les ventes. Il s’agit du fichier Perval. Le consulter permet au notaire de connaître la valeur d’un bien similaire au vôtre puisqu’en quelques clics, il en retrouve le coût de vente. Cet outil est régulièrement mis à jour et est une belle source d’informations pour avoir une idée de base du prix d’un bien immobilier.
Outre le fichier Perval, d’autres bases de données peuvent également être consultées comme la base Patrim, la base de données BIEN …
La rédaction du rapport d’expertise
Pour conclure sa mission, le notaire rédige un rapport d’expertise dans lequel il indique un avis de valeur. Ce dernier n’est établi qu’après une synthèse de toutes les informations collectées. On parle ici de rapport d’expertise résumé puisque le document n’affiche qu’un contenu minimum. Dessus, on peut lire :
- la mission confiée
- la situation géographique du bien
- sa situation urbanistique
- sa situation juridique
- sa situation locative
- sa description et les surfaces
- l’appréciation du bien et du marché
- les méthodes utilisées pour mener l’estimation
- les sources de référence
Différentes annexes peuvent y être jointes comme des photos, un plan de situation, un cadastre, une note d’urbanisme …
Le point sur l’avis de valeur
L’estimation immobilière réalisée par le notaire permet d’obtenir un avis de valeur. Il s’agit d’un prix approximatif et non pas de la valeur réelle du bien. Pour connaître cette dernière, c’est une expertise immobilière qu’il faut solliciter et non pas une estimation immobilière. L’expert immobilier est le seul habilité à mener l’expertise.
Quel budget prévoir pour une estimation immobilière menée par un notaire ?
Contrairement aux agents immobiliers dont le service pour une estimation peut être gratuit, les notaires le réalisent toujours contre rémunération. Le prix moyen se situe entre 250 et 300 euros. Il s’agit-là uniquement de ses honoraires.
Si vous confiez la vente du bien au même notaire, ce dernier peut consentir une légère baisse sur ses honoraires. Par contre, les autres frais restent inchangés puisqu’ils sont fixés selon un cadre légal. Il s’agit notamment de :
- émoluments : ces frais se réfèrent à la rédaction des différents actes nécessaires à la vente.
- Débours : il s’agit des frais nécessaires au bon déroulement de l’opération et que le notaire avance.
Seuls les honoraires sont fixés librement entre le vendeur et le notaire.
Lire aussi – Comment calculer les frais de notaire pour un achat immobilier ?
Les critères exigés par la banque pour un prêt immobilier
La banque vérifie plusieurs critères lorsqu’elle accorde un prêt immobilier. Elle vérifie le taux d’endettement du demandeur, son niveau de revenus et sa solvabilité. Elle prend aussi en compte le montant du prêt demandé et le type de bien immobilier. La banque peut aussi demander des garanties supplémentaires, comme une caution ou une hypothèque. Enfin, le dossier de prêt immobilier est souvent assorti d’une assurance emprunteur qui couvre le demandeur en cas de défaut de paiement. C’est pourquoi, avant de se lancer dans un prêt immobilier, il est important de bien connaître les critères exigés par la banque.
