Contre-visite obligatoire ou pas ?
L’article 5 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, relative à l’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce dispose ce qui suit :
« L’expertise visant à déterminer la valeur vénale d’un immeuble doit être faite à la demande du propriétaire ou du vendeur, sauf stipulation contraire des parties. »
Cette intervention de Christian Bonnard, Président de la Commission des sanctions de l’Institut des Experts Immobiliers, devant la Cour d’appel de Bordeaux en date du 7 mars 2012, est particulièrement éclairante :
« L’article 5 de la loi du 2 janvier 1970 a créé une obligation faite au professionnel de l’immobilier de prévoir la visite de l’immeuble avant toute vente. »
« En effet, si l’article 5 de la loi du 2 janvier 1970 dispose que l’expertise doit être faite à la demande du propriétaire ou du vendeur, sauf stipulation contraire des parties, aucune disposition ne permet d’en déduire que la contre-visite ne doit pas être obligatoire dès lors qu’elle ne peut être faite que par un professionnel de l’immobilier. »
« Ainsi, la contre-visite est donc une obligation légale et non une contrainte, imposée par le professionnel de l’immobilier aux candidats acquéreurs, à la demande du propriétaire ou du vendeur. »
« Dans l’hypothèse ou l’acheteur potentiel ne se présente pas à la contre-visite, le professionnel de l’immobilier ne pourra pas conclure de contrat de vente, même si l’acheteur potentiel est prêt à racheter l’immeuble sans contre-visite. »
« Le professionnel de l’immobilier ne pourra plus, en effet, continuer à exercer son activité professionnelle et sera sanctionné par le Conseil de l’Ordre. »
« En effet, le professionnel de l’immobilier ne peut en aucun cas, faire une estimation du bien immobilier sans avoir vu l’immeuble »
S’il est admis que la contre-visite est obligatoire, il n’est en revanche pas nécessaire qu’elle soit faite par un expert immobilier. Ce dernier doit seulement être en mesure de la réaliser (ex. : plan de situation de l’immeuble, etc).
Contre-visite: quand l’état des lieux ne correspond pas au descriptif
Vous avez trouvé le logement de vos rêves, et le propriétaire a accepté votre offre d’achat. Avant de signer le compromis, vous allez pouvoir faire une visite définitive. Cette visite vous permet de confirmer votre envie d’acheter le bien. Attention, vous ne devez pas la confondre avec l’état des lieux. Cette dernière formalité est menée par un expert indépendant.
La contre-visite est un nouvel outil juridique qui permet à l’acquéreur de s’assurer que le bien en vente correspond bien au descriptif. En effet, le propriétaire, ou le mandataire, peut écrire un descriptif avec des mots choisis pour donner une image idyllique de l’appartement. Le propriétaire est tenu de déclarer les vices cachés, mais il n’est pas contraint de dévoiler des imperfections. Les photos peuvent aussi être retouchées. La contre-visite, menée par l’acquéreur, lui permet d’avoir une vision réelle du logement, et d’écarter les mauvaises surprises.
Le bien doit être en parfait état, et doit correspondre au descriptif. Si vous avez des doutes, et que vous souhaitez en savoir plus, vous pouvez faire une contre-visite. Pensez à vous munir d’une liste de questions, et d’un appareil photo. Vous pourrez ainsi évaluer les éventuelles réparations à effectuer, et avoir des éléments de comparaison. Si le bien ne correspond pas au descriptif, vous pouvez faire une contre-offre. Le prix pourra être revu à la hausse, ou la vente purement et simplement annulée.
Une fois la contre-visite effectuée, vous pouvez signer le compromis de vente. Il faudra ensuite effectuer un état des lieux, qui sera détaillé dans un rapport. Vos nouvelles obligations vous seront rappelées lors de la signature de l’acte de vente.
